Zwykły zarząd wspólnoty mieszkaniowej - co mówi orzecznictwo?

Wspólnoty mieszkaniowe to szczególna forma organizacji właścicieli lokali wchodzących w skład określonej nieruchomości wielolokalowej, co zostało uregulowane na mocy art. 6 ustawy o własności lokali (dalej jako u.w.l.). Z treści przywołanego przepisu wynika, iż wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Należy uznać zatem, iż norma prawna nadała wspólnocie mieszkaniowej zdolność prawną. Natomiast, z prawnego punktu widzenia, jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której na mocy ustawy przyznano zdolność prawną jest ułomną osobą prawną.

Podstawowym zadaniem wspólnoty mieszkaniowej, będącej ułomną osobą prawną jest zarząd nieruchomością wspólną. Wspominamy zarząd obejmuje zarówno bieżącą eksploatację, jak i podejmowanie decyzji mających długofalowy wpływ na budynek i jego otoczenie. Zarząd, w przypadku wspólnot mieszkaniowych, w których skład wchodzą więcej niż trzy wyodrębnione lokale, może być sprawowany zarówno przez zarząd jednoosobowy lub kilkuosobowy, wyłoniony spośród właścicieli lokali lub zarząd „powierzony”, w postaci podmiotu zewnętrznego.

Kluczowe znaczenie ma tu rozróżnienie między czynnościami zwykłego zarządu, które zarząd wspólnoty może wykonywać samodzielnie, a czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd, wymagającymi uchwały właścicieli lokali.

‍

‍

Czynności zwykłego zarządu, a czynności przekraczające zwykły zarząd

Na podstawie art. 21 u.w.l., zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.

‍

‍

‍

‍

Zgodnie zaś z art. 22 ust. 1 i 2 u.w.l., czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

‍

Ustawa precyzyjnie wskazuje jedynie czynności przekraczające zwykły zarząd (art. 22 ust. 3 u.w.l.). Jednocześnie ustawodawca przyznał zarządowi uprawnienie do samodzielnego podejmowania określonych działań. Ponieważ brak jest legalnej definicji czynności zwykłego zarządu ani ich wyczerpującego katalogu, konieczne staje się odwołanie do orzecznictwa sądów polskich w celu ustalenia, jakie czynności należy kwalifikować jako czynności zwykłego zarządu.

‍

Czynności zwykłego zarządu na bazie polskiego orzecznictwa

Warto podkreślić, że w orzecznictwie znaleźć można liczne przykłady rozważań dotyczących czynności zwykłego zarządu podejmowanych przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej, co umożliwia doprecyzowanie, jakie działania należy zaliczyć do tej kategorii.

‍

‍Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 czerwca 2017 r., I CSK 657/16

Sąd Najwyższy wskazuje, iż „Wynikające z art. 22 u.w.l. umocowanie zarządu do dokonywania czynności zwykłego zarządu obejmuje zarówno reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz, jak i w stosunkach między wspólnotą a właścicielami lokali. Może on dokonywać wszystkich czynności faktycznych i prawnych samodzielnie, w zakresie kierowania sprawami wspólnoty mieszkaniowej, oraz w zakresie reprezentowania tej wspólnoty na zewnątrz, a także w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, jeżeli się mieszczą one w katalogu czynności zwykłego zarządu. Za taką kwalifikacją tych czynności przemawia ich związek z podstawową działalnością wspólnoty mieszkaniowej (zarządzaniem), oraz niewielki wymiar majątkowy dokonanych czynności, a ściśle rzecz ujmując, niewielkie skutki finansowo-prawne tych czynności.”

Należy zaznaczyć, iż czynnościami zwykłego zarządu jest reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz oraz w relacjach z właścicielami lokali. Samo zarządzenie w zakresie czynności zwykłego zarządu powinno wywoływać niewielkie skutki finansowo-prawne.

‍

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2013 r., III CZP 42/13

Sąd Najwyższy stwierdził, iż „Wystąpienie przez wspólnotę mieszkaniową z pozwem przeciwko członkowi tej wspólnoty o zapłatę sumy pieniężnej z tytułu obciążających takiego członka kosztów na rzecz wspólnoty, stanowi czynność zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Złożenie pozwu o wydanie nakazu zapłaty z tytułu zaległości w kosztach związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej nie jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd w rozumieniu art. 22 ustawy o własności lokali.”

‍

Bazując na powyższym, należy uznać, iż egzekwowanie opłat eksploatacyjnych należnych wspólnocie z tytułu korzystania z mediów, również na drodze sądowej stanowi czynność zwykłego zarządu. Złożenie pozwu o wydanie nakazu zapłaty także jest czynnością zwykłego zarządu. Należy również przyjąć, iż czynnością zwykłego zarządu jest ogólnie dochodzenie roszczeń przez wspólnotę mieszkaniową, co znajduje potwierdzenie w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2012 r., III CZP 25/12, gdzie wskazano roszczenie uzupełniające jako czynność zwykłego zarządu.

‍

‍

‍

Postanowienie  Sądu Najwyższego z dnia 18 października 2013 r., III CZP 42/13

Sąd Najwyższy zaznacza, iż „Jak zostało wskazane, art. 22 ust. 3 u.w.l. zawiera przykładowy katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. W katalogu tym nie została wymieniona wprost czynność udzielenia pełnomocnictwa procesowego w postępowaniu sądowym. Jednak udzielenie pełnomocnictwa procesowego radcy prawnemu lub adwokatowi stanowi czynności zwykłego zarządu.”

‍

Wobec powyższego, zarząd bez podjęcia uprzednio uchwały, może nie tylko samodzielnie wystąpić z powództwem, ale również udzielić pełnomocnictwa profesjonalnemu zastępcy procesowemu, który będzie reprezentował wspólnotę przed sądem.

‍

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 grudnia 2006 r., II OSK 858/06

Naczelny Sąd Administracyjny wskazuje, iż „Podejmowanie działań z zakresu zadań wspólnoty w sprawach związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną zmierzających do zachowania istniejącego statusu obiektu w tym podejmowanie obrony przed ewentualnymi negatywnymi skutkami planowanej budowy na obiekt wspólnoty poprzez kwestionowanie decyzji administracyjnej w formie skargi do Sądu administracyjnego nie można zaliczać do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu.”

Jak wskazano powyżej, kwestionowanie decyzji administracyjnej w postaci skargi do sądu administracyjnego, mające na celu zachowanie statusu obiektu należącego do wspólnoty mieszkaniowej, a w szczególności obrona przed negatywnymim skutkami planowanej budowy w obrębie wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu.

‍

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 czerwca 2022 r., II OSK 2609/19

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż „Do czynności przekraczających zwykły zarząd należy zaliczyć te czynności, których dokonanie objęte jest szczególnym reżimem prawnym. Nie polegają one zatem na załatwieniu bieżących spraw związanych z eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, bowiem te należą do czynności zwykłego zarządu."

Czynnością zwykłego zarządu jest załatwianie bieżących spraw eksploatacyjnych i utrzymanie nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym. Wnioskując a contrario należy wskazać, iż czynności zwykłego zarządu nie są objęte szczególnym reżimem prawnym, przy czy nie wymagają  wykorzystania sporych nakładów finansowych.

‍

Podsumowanie

Według orzecznictwa polskich sądów przyjmuje się, iż czynności zwykłego zarządu to działania konieczne dla bieżącego utrzymania i prawidłowej eksploatacji nieruchomości wspólnej. Ponadto, zarząd samodzielnie może występować z roszczeniami na drogę sądową i udzielać pełnomocnictwa zastępcom procesowym. Należy rownież wskazać, iż do czynności zwykłego zarządu zaliczają się wszelkie czynności nie objęte szczególnym reżimem prawnym czy nie wywołujące znacznych skutków finansowych.  

Przedstawione w niniejszym artykule czynności, zarząd może podejmować samodzielnie, bez podjęcia uchwały właścicieli, co zapewnia sprawność działania wspólnoty mieszkaniowej przy jednoczesnym zastrzeżeniu, że rozstrzygnięcia o większym ciężarze finansowym lub prawnym wymagają już uchwały.

‍