Spór o miedzę – co zrobić, gdy sąsiad narusza granice działki?

Rozgraniczenie nieruchomości – kiedy granica jest niepewna

Procedura rozgraniczenia nieruchomości jest postępowaniem administracyjnym, którego celem jest precyzyjne ustalenie, gdzie przebiega granica między sąsiednimi gruntami. Działanie to ma na celu określenie położenia punktów i linii granicznych, ich utrwalenie na gruncie za pomocą trwałych znaków oraz sporządzenie odpowiedniej dokumentacji. Istotne jest, że postępowanie to nie tworzy nowej granicy, lecz jedynie ustala jej przebieg na podstawie istniejących danych, co różni je od procedur podziału nieruchomości. Rozgraniczeniu podlegają, w miarę potrzeby, wszystkie lub wybrane granice nieruchomości z przyległymi gruntami.

Organem właściwym do prowadzenia tego postępowania jest wójt, burmistrz lub prezydent miasta, który może je wszcząć z urzędu lub na wniosek właściciela nieruchomości (art. 30 ustawy z dnia 17 maja 1989 r.- Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j.Dz.U.2024.1151 ze zm., dalej jako p.g.k.). Postępowanie rozpoczyna się od wydania przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) postanowienia o wszczęciu postępowania, po czym organ ten wyznacza geodetę do dokonania czynności ustalania granic. Wedle art. 32 ust. 1 p.g.k., wezwanie do stawienia się na gruncie doręcza się stronom za zwrotnym poświadczeniem odbioru, nie później niż 7 dni przed wyznaczonym terminem. Zgodnie zaś z art. 32 ust. 3 p.g.k., nieusprawiedliwione niestawiennictwo stron nie wstrzymuje czynności geodety. Strony powinny więc czynnie uczestniczyć w postępowaniu rozgraniczeniowym i stawić się na spornym gruncie zgodnie z treścią wezwania. Jednakże fakt, że strona bez uzasadnionej przyczyny w tym postępowaniu nie uczestniczy, nie wstrzymuje czynności geodety. W konsekwencji, rozgraniczenia można dokonać nawet bez uczestnictwa jednej ze stron,  jeżeli jej nieobecność jest nieusprawiedliwiona.

Przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej.  Jeżeli jest brak powyższych danych lub są one niewystarczające albo sprzeczne, ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy.  Podczas pomiarów i oględzin, geodeta ma za zadanie nakłaniać strony do zawarcia ugody. Z czynności ustalenia przebiegu granic sporządza się protokół graniczny lub akt ugody. Ugoda zawarta przed geodetą ma moc ugody sądowej, co sprawia, że jest to najszybszy i najskuteczniejszy sposób na rozwiązanie sporu.

Postępowanie administracyjne może zakończyć się na trzy sposoby.

Jeśli strony dojdą do porozumienia, geodeta sporządza akt ugody, co kończy sprawę. W przypadku braku ugody, ale jeśli ustalenie przebiegu granicy jest możliwe na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron, wójt wydaje decyzję administracyjną o rozgraniczeniu nieruchomości (art. 33 ust. 1 p.g.k.). Strona niezadowolona z tej decyzji ma 14 dni od dnia jej doręczenia na żądanie przekazania sprawy sądowi (art. 33 ust. 3 p.g.k.). Trzecią i ostateczną drogą jest sytuacja, gdy nie ma podstaw do wydania decyzji, na przykład ze względu na brak wystarczających dowodów lub sprzeczne oświadczenia stron. Wtedy to organ administracyjny umarza postępowanie i przekazuje sprawę z urzędu do sądu do rozstrzygnięcia.

W uproszczeniu, procedura postępowania rozgraniczeniowego przebiega w następujący sposób:

1. Wniosek – postępowanie najczęściej wszczynane jest na wniosek właściciela działki. Składa się go do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

2. Geodeta – organ wyznacza uprawnionego geodetę, który przeprowadza oględziny w terenie.

3. Pomiary i dokumenty – geodeta analizuje dostępne mapy, księgi wieczyste oraz dokumenty geodezyjne, a następnie dokonuje pomiarów.

4. Spotkanie z sąsiadami – geodeta w obecności właścicieli wskazuje proponowany przebieg granicy. Jeśli obie strony się zgadzają, podpisują protokół, a granica zostaje oznaczona w terenie.

5. Brak zgody – jeśli sąsiedzi nie dojdą do porozumienia, organ wydaje decyzję administracyjną. Stronom przysługuje od niej odwołanie, a ostatecznie sprawa może trafić do sądu cywilnego.

Odnośnie kosztów postępowania rozgraniczeniowego warto wskazać na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 grudnia 2006 r., I OPS 5/06, w której stwierdzono: Organ administracji publicznej, orzekając o kosztach postępowania rozgraniczeniowego na podstawie art. 262 § 1 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego, może obciążyć kosztami rozgraniczenia nieruchomości strony będące właścicielami sąsiadujących nieruchomości a nie tylko stronę, która żądała wszczęcia postępowania.

Wobec powyższego, właściciel działki, który dochodzi swych praw nie musi martwić się to, że będzie obciążony całością kosztów postępowania. Jeżeli jego żądanie jest uzasadnione, sąsiedzi mogą ponosić obowiązek zapłaty kosztów postępowania w równej wysokości.

Roszczenie negatoryjne – gdy granica jest naruszona

Roszczenie negatoryjne jest narzędziem prawnym służącym do obrony prawa własności w sytuacjach, gdy doszło do jego naruszenia w sposób inny niż poprzez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą. Podstawę prawną roszczenia właściciela działki stanowi art. 222 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. (t.j. Dz.U.2025.1071, dalej jako k.c.),  który stanowi, że przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Przykładem naruszenia prawa własności jest postawienie przez sąsiada ogrodzenia, które częściowo wchodzi na nasz grunt. Właścicielowi działki przysługuje wówczas przeciwko sąsiadowi roszczenie negatoryjne o usunięcie ogrodzenia i zaniechanie dalszych naruszeń. Roszczenie to ma charakter obiektywny, co oznacza, że jego skuteczność nie zależy od świadomości czy winy naruszyciela. Wystarczy udowodnić, że naruszenie miało miejsce i jest bezprawne, co znacznie ułatwia proces dochodzenia swoich praw.

Do najczęstszych naruszeń uzasadniających roszczenie negatoryjne należą fizyczne ingerencje w granice nieruchomości, takie jak wspomniane już postawienie ogrodzenia na cudzym gruncie, budowa nasypów lub innych urządzeń, a także bezprawne przejeżdżanie lub przechodzenie przez teren należący do sąsiada.

Co więcej, roszczenie negatoryjne jest także skutecznym narzędziem do walki z tzw. immisjami sąsiedzkimi. Są to działania właściciela na jego gruncie, które w sposób uciążliwy oddziałują na nieruchomości sąsiednie, przekraczając "przeciętną miarę" wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości. Immisje mogą mieć charakter:

• Pośredni: Dym z ogniska, hałas, nieprzyjemne zapachy, wibracje czy pył, które przedostają się na sąsiedni grunt

• Bezpośredni: Fizyczne kierowanie ścieków, wody deszczowej lub chemikaliów na cudzą nieruchomość.

Przykłady te pokazują, że roszczenie negatoryjne jest procedurą o szerszym zastosowaniu niż rozgraniczenie, ponieważ koncentruje się nie tylko na fizycznym przebiegu granicy, ale także na wszelkich oddziaływaniach, które naruszają prawo własności nieruchomości

Dochodzenie roszczenia negatoryjnego odbywa się na drodze postępowania cywilnego poprzez wniesienie pozwu do sądu. W pozwie należy precyzyjnie określić adres nieruchomości, numer księgi wieczystej oraz szczegółowo uzasadnić żądanie, dołączając wszelkie dowody, w tym dokumentację fotograficzną, opinię geodety czy zeznania świadków.

Zanim jednak zdecydujemy się na drogę sądową, warto spróbować polubownego rozwiązania. Skutecznym narzędziem jest wysłanie sąsiadowi formalnego, pisemnego wezwania do zaniechania naruszeń. Pismo takie powinno zawierać precyzyjny opis naruszenia, odwołanie do art. 222 § 2 k.c. oraz określać termin na przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Takie wezwanie często wystarcza do zażegnania sporu, a w razie potrzeby stanowi istotny dowód w przyszłym procesie. Niezwykle ważną cechą roszczenia negatoryjnego jest to, że w przypadku nieruchomości nie ulega ono przedawnieniu, co pozwala właścicielowi na dochodzenie swoich praw nawet po upływie wielu lat od dokonania naruszenia.

Mając na uwadze powyższe, dochodzenie roszczenia o zaniechanie naruszania praw własności przebiega w trzech etapach:

1. Wezwanie do zaniechania – w pierwszej kolejności warto spróbować polubownego rozwiązania, np. pisemnie wezwać sąsiada do usunięcia naruszenia.

2. Pozew do sądu – jeżeli sąsiad nie reaguje, właściciel może wnieść pozew o ochronę własności. W pozwie domaga się np. rozebrania ogrodzenia i zakazu dalszego naruszania granicy.

3. Wyrok – sąd, uznając roszczenie za zasadne, nakazuje usunięcie naruszeń oraz zobowiązuje pozwanego do zaniechania dalszych działań.

Podsumowanie

Rozgraniczenie nieruchomości i roszczenie negatoryjne to dwa odmienne, choć uzupełniające się mechanizmy prawne, służące rozwiązywaniu sporów sąsiedzkich. Główna różnica sprowadza się do natury problemu: rozgraniczenie służy ustaleniu granicy w sytuacji niepewności, natomiast roszczenie negatoryjne jest narzędziem ochrony własności przed naruszeniami, gdy granica jest znana. Oba mechanizmy służą temu, by właściciel mógł spokojnie korzystać ze swojej nieruchomości, a granice między działkami były jasno i trwale wytyczone. Kluczowa w tego typu postępowaniach jest szczegółowa dokumentacja sporu – wszelkie dowody, w tym akty notarialne, mapy geodezyjne, a także dokumentacja fotograficzna może pomóc w ustaleniu faktycznego przebiegu granicy lub w stwierdzeniu, czy doszło do naruszenia tychże granic.

W przypadku wątpliwości do tego, jakie postępowanie jest właściwe w Państwa sytuacji, a także odnośnie sposobu dochodzenia roszczeń zachęcamy do zadania pytania naszemu Cyfrowemu Asystentowi Prawnemu – Lex AI. W ramach porady prawnej otrzymają Państwo dokładne wskazówki postępowania w przypadku sporu o granicę działki.

‍