Nabywając wymarzoną działkę budowlaną, zazwyczaj skupiamy się na planach budowy domu, jego funkcjonalnych wnętrzach czy aranżacji ogrodu. Jednakże ten idealny obraz może szybko zostać zburzony, gdy okaże się, że na działkę nie prowadzi żaden dojazd. Dostęp do drogi publicznej jest kwestią fundamentalną, bowiem bez niego korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem staje się w praktyce niemożliwe. Co więcej, brak takiego dostępu powoduje spadek wartości gruntu oraz istotne komplikacje w procesie inwestycyjnym, w tym przy uzyskaniu pozwolenia na budowę. Właśnie w takich sytuacjach, ustawodawca przewidział instytucję służebności drogi koniecznej, która umożliwia właścicielowi nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej uzyskanie prawnego dojazdu przez grunty sąsiednie, z poszanowaniem interesów obu stron.

Na łamach  niniejszego artykułu chciałbym przybliżyć instytucję służebności drogi koniecznej wraz z przedstawieniem praktycznych przykładów wyjętych z życia codziennego.

Podstawa prawna służebności drogi koniecznej

Zgodnie z art. 145 § 1 Kodeksu cywilnego,  jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna).

Wedle zaś § 2 i 3 ww. przepisu, przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Służebność drogi koniecznej należy zaliczyć do kategorii służebności przymusowych. Mianem służebności przymusowych określa się takie służebności, które mogą być ustanowione na mocy  orzeczenia sądu, nawet bez zgody właściciela nieruchomości obciążonej. Bazując na przywołanych przepisach należy wskazać, iż legitymacja czynna do wystąpienia z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje właścicielowi nieruchomości. Postępowanie sądowe w przedmiotowej sprawie jest przeprowadzane w trybie nieprocesowym, przy czym sąd ustanawiając służebność drogi koniecznej, powinien mieć na uwadze jak najmniejsze naruszenie gruntu sąsiedniego.

Jednakże, należy pamiętać, iż droga sądowa nie jest jedyną drogą umożliwiającą ustanowienie służebności drogi koniecznej, bowiem właściciel nieruchomości wraz z właścicielem sąsiednich nieruchomosci mogą ustanowić taką służebność na podstawie umowy. Co więcej, ustanowienie służebności drogi koniecznej może zostać zawarte w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, zobowiązując sprzedawcę do uprzedniego ustanowienia takiej służebności.

Przesłanką ustanowienia służebności drogi koniecznej jest brak odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Oznacza to, iż sąd może orzec o ustanowieniu służebności drogi koniecznej jedynie w obliczu jej wystąpienia. Nieruchomość, na rzecz której zostanie ustanowiona służebność drogi koniecznej nazywana jest nieruchomością władnącą, natomiast nieruchomość, na której znajduje się  przedmiotowa droga określana jest mianem nieruchomości obciążonej.

W doktrynie oraz orzecznictwie, w obliczu braku regulacji ustawowej, ukształtowały się okoliczności, przy których zajściu ustanowienie jest wykluczone. Jak wskazuje G. Karaszewski, „Roszczenie o jej ustanowienie jest bowiem wykluczone wówczas, gdy właściciel nieruchomości izolowanej jest zarazem właścicielem albo użytkownikiem sąsiedniego gruntu, a przejazd przez ten grunt zapewnia swobodną komunikację z drogą publiczną”.

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2012 r., IV CSK 34/12, „Wprawdzie art. 145 k.c. rzeczywiście nie zawiera postanowień, które odbierałyby właścicielowi możność domagania się ustanowienia drogi koniecznej, jeżeli brak odpowiedniego dostępu jest wynikiem jego niedbalstwa czy wręcz zawinionego działania, ale ograniczenia tego rodzaju wyprowadzić należy z przepisów wyznaczających treść i zasady wykonywania prawa własności.”

Wobec powyższego, właściciel nieruchomości nie jest uprawniony do wystąpienia z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej, jeśli swoim działaniem doprowadził do izolacji własnej działki oraz gdy jest wlascieliem lub użytkownikiem sąsiedniego gruntu, przez który możliwy jest dostęp do drogi publicznej.

Brak dostępu do drogi publicznej, a konsekwencje dla właściciela gruntu

Dostęp do drogi publicznej odgrywa bardzo istotną rolę w procesie budowy nieruchomości, a konsekwencje jego braku dla właściciela gruntu są daleko idące.  

Na kanwie art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy prawo budowlane, obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

Wobec czego, należy uznać, iż brak ustanowienia dostępu do drogi publicznej może uniemożliwić uzyskanie pozwolenia na budowę, co znacząco wpływa na interes właściciela gruntu.

Przykłady praktyczne

Przykład nr 1

Jan Kowalski nabył działkę budowlaną, która nie posiada dostępu do drogi publicznej, co uniemożliwia korzystanie z działki zgodnie z jej przeznaczeniem, czyli budowę nieruchomości. Działka jest otoczona działkami, których Jan Kowalski nie jest właścicielem. W obliczu sytuacji może on wystąpić z wnioskiem do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Przykład nr 2

Jan Kowalski chciałby uzyskać pozwolenie na budowę. Jednakże, działka budowlana, która nabył nie posiada dostępu do drogi publicznej. W celu uzyskania dostępu do drogi publicznej, Jan Kowalski może ustanowić dostęp do drogi publicznej za wynagrodzeniem dla właściciela gruntu sąsiedniego, na mocy zawartej z nim umowy lub wystąpić z wnioskiem do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Po uzyskaniu dostępu do drogi koniecznej, Jan Kowalski powinien uzyskać pozwolenie na budowę.

Przykład nr 3

Jan Kowalski planuje nabyć działkę budowlaną, która nie posiada dostępu do drogi publicznej. W tym celu zawarł umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości z Adamem Nowakiem, na mocy której Adam Nowak będzie zobligowany do podjęcia działań, mających na celu ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Przykład nr 4

Jan Kowalski wystąpił do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi konieczniej. Sąd odrzucił jego wniosek, bowiem wykazał, iż izolacja gruntu Jana Kowalskiego jest wynikiem wyłącznie jego zaniechań. W związku z czym, dla nieruchomości Jana Kowalskiego nie została ustanowiona służebność drogi koniecznej.

Podsumowanie

Służebność drogi koniecznej to rozwiązanie wyjątkowe, stosowane jedynie w sytuacji rzeczywistego braku dostępu do drogi publicznej. Właścicielowi przysługuje możliwość wystąpienia do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności, co pozwala mu na zabezpieczenie własnych interesów.

‍