Opłaty we wspólnocie mieszkaniowej

Wielkimi krokami wstępujemy w okres grzewczy, za naszymi oknami nie widać już słońca, a rano gdy wstajemy do pracy, witają nas przymrozki. W tym również okresie, wzrastają niektóre rodzaje opłat związane z utrzymaniem nieruchomości, w szczególności koszty ogrzewania. Warto więc zwrócić uwagę, jakie zasady w zakresie podziału rożnego rodzaju wydatków funkcjonują we wspólnotach mieszkaniowych.
‍

Jakie opłaty wchodzą w koszty zarządu nieruchomością wspólną?

W świetle art. 14 u.w.l. , na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Cytowany wyżej przepis formułuje definicję kosztów zarządu nieruchomością wspólną, wskazany katalog kosztów nie jest jednak zamknięty. Sformułowanie „w szczególności” oznacza bowiem, że oprócz wskazanych w treści przepisu kosztów, również inne opłaty lub wydatki mogą zostać uznane za koszty zarządu nieruchomością wspólną.

Jak stwierdza B. Lackoroński – autor komentarza do przepisów u.w.l., zaliczenie wydatku do kosztów zarządu nieruchomością wspólną wymaga przesądzenia, że jego przedmiotem jest nieruchomość wspólna (przesłanka przedmiotowa) oraz że wpływa na interes wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej (przesłanka funkcjonalna).

Wśród wydatków i ciężarów, które obciążają właścicieli lokali, należy wymienić: nakłady konieczne na nieruchomość wspólną, wszelkie obciążenia o charakterze publicznoprawnym, koszty zarządu nieruchomością wspólną (zob. też art. 14 u.w.l.), koszty postępowań sądowych związanych z nieruchomością wspólną, wynagrodzenie zarządcy, koszty organizacji zebrania wspólnoty mieszkaniowej, koszty utrzymania wodomierzy, koszty zaciągniętego przez wspólnotę mieszkaniową kredytu na dokonanie nakładów na nieruchomość wspólną, koszty oświetlenia nieruchomości wspólnej, wydatki na narzędzia, koszty monitoringu, itp.

Zatem, aby uznać daną opłatę lub wydatek za koszty zarządu nieruchomością wspólną, ich przedmiotem musi być nieruchomość wspólna, a także wydatek ten powinien wpływać na interes wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej. Prawidłowe określenie takich opłat jest kluczowe dla ustalenia wysokości kosztów jakie zobowiązani są ponosić poszczególni właściciele lokali.

Natomiast za koszty, które nie spełniają definicji kosztów zarządu nieruchomością wspólną należy uznać takie wydatki i opłaty, których przedmiotem nie jest nieruchomość lub które nie wpływają na interes wszystkich właścicieli.

Przykładowo, w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie  uznano, iż wydatki na pokrycie kosztów usługi concierge nie mogą być zaliczone do kosztów zarządu nieruchomością wspólną, gdyż usługa ta nie ma nic wspólnego z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, zaś wspólnota mieszkaniowa nie jest uprawniona do zaliczenia do kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej kosztów nie związanych z utrzymaniem gruntu oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
‍

W jakiej wysokości właściciel lokalu powinien ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną?

Na podstawie art. 13 ust. 1 u.w.l., właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Z treści art. 12 ust. 2 u.w.l. wynika natomiast, iż koszty zarządu nieruchomością wspólną ponoszą właściciele lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Określenie danych wydatków jako kosztów zarządu nieruchomością wspólną ma więc skutek wobec wszystkich właścicieli, którzy powinni ponosić koszty związane z zarządem nieruchomością wspólną proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Wobec powyższego, właściciel lokalu nie może przykładowo żądać zmniejszenia jego udziału w kosztach zarządu argumentując, iż nie korzysta on z niektórych elementów nieruchomości wspólnej np. windy.

Powyższe potwierdza również B. Lackoroński, w cytowanym już wcześniej komentarzu do u.w.l.: „W literaturze przyjmuje się, że art. 12 ust. 2 u.w.l. ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Wobec tego nie jest dopuszczalna modyfikacja - czy to w drodze uchwały, czy w drodze umowy między właścicielami wszystkich lokali - reguł partycypacji w wydatkach i ciężarach związanych z nieruchomością wspólną"
‍

Wydatki związane z utrzymaniem lokalu

Oprócz kosztów związanych z zarządem nieruchomością wspólną, właściciel nieruchomości zobowiązany jest również do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem lokalu. Koszty te w całości ponosi właściciel lokalu, nie może on zatem domagać się, aby koszty te ponosiła przykładowo wspólnota mieszkaniowa lub inni właściciele lokali. Tym samym, właściciel lokalu nie ma obowiązku ponosić kosztów związanych z utrzymaniem lokali innych właścicieli.

Poczynione wyżej rozważania wydają się oczywiste, jednak wynikają z nich znaczące konsekwencje. Dla przykładu, jeśli we wspólnocie mieszkaniowej ustalono, że zapłata za zużytą wodę będzie opłacana przez wszystkich właścicieli lokali po równo w formie opłaty ryczałtowej, to część właścicieli lokali odniesie z tego powodu korzyść, natomiast część będzie obciążona kosztami ponad własne zużycie. Każdy właściciel lokalu zużywa bowiem inne ilości wody, a ustalenie równej opłaty dla wszystkich właścicieli oznaczałoby, że część właścicieli lokali ponosi koszty utrzymania nie tylko swojego lokalu, ale też lokali, które zużywają większe ilości wody.

Powyższe prowadzi do wniosku, że wydatki związane z utrzymaniem lokalu nie powinny być również rozliczane w sposób tożsamy jak koszty zarządu nieruchomością wspólną, nie powinny być zatem uzależnione od udziału lokalu w nieruchomości wspólnej lub od wielkości lokalu.

Konkludując, należy stwierdzić, że wydatki związane z utrzymaniem lokalu powinny odzwierciedlać rzeczywiste koszty jakie dany właściciel powinien ponosić na utrzymanie swojego lokalu, w przypadku wody, właściwym rozwiązaniem może być instalacja odpowiedniego licznika, na podstawie którego ustali się wykorzystanie wody dla poszczególnych lokali. Takie samo rozwiązanie możliwe jest w przypadku kosztów ogrzewania lub elektryczności, gdy dostawa poszczególnych mediów odbywa się za pośrednictwem wspólnoty mieszkaniowej, nie zaś na podstawie odrębnych umów zawieranych przez właścicieli lokali.

Odnosząc się do powyższego warto jednak zwrócić uwagę na pewną odmienność w zakresie kosztów zakupu ciepła przez właścicieli lokali należących do wspólnoty mieszkaniowej.

Obecnie obowiązujące przepisy stanowią bowiem, iż właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe w tym budynku.

Jednocześnie, właściciel lub zarządca budynku wielolokalowego dokonuje wyboru metody rozliczania całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale w tym budynku, tak aby wybrana metoda, uwzględniając współczynniki wyrównawcze zużycia ciepła na ogrzewanie wynikające z położenia lokalu w bryle budynku, przy jednoczesnym zachowaniu prawidłowych warunków eksploatacji budynku określonych w odrębnych przepisach, stymulowała energooszczędne zachowania oraz zapewniała ustalanie kosztów zakupu ciepła w sposób odpowiadający zużyciu ciepła na ogrzewanie.

Powyższe oznacza, że wspólnota mieszkaniowa w zakresie kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe znajdujące się w budynku, przy ustaleniu partycypacji właścicieli lokali w ponoszonych wydatkach powinna opracować odpowiednie współczynniki wyrównawcze. Mają one na celu zrekompensowanie większych kosztów jakie muszą ponosić właściciele, których lokal usytuowany jest w takim miejscu bryły budynku, w którym straty energii cieplnej są większe w stosunku do innych lokali. Taki współczynnik, będzie więc większy dla lokalu znajdującego się na zewnątrz bryły budynku (np. lokal na ostatnim piętrze) od współczynnika dla lokalu, który usytuowany jest bardziej wewnątrz bryły budynku i ponosi mniejsze straty ciepła z uwagi na połączenie z innymi ogrzewanymi lokalami.

Podsumowanie

Obecnie obowiązujące przepisy ustalają zatem możliwość partycypacji właścicieli lokali w kosztach utrzymywania nieruchomości wspólnej, odnosząc się do udziału danego właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej. Natomiast w odniesieniu do kosztów utrzymania samego lokalu, koszty ponoszone przez konkretnych właścicieli powinny urzeczywistniać koszt utrzymania takiego lokalu. Jeśli zatem to wspólnota dostarcza różnego rodzaju dobra do właścicieli lokali (ogrzewanie, prąd, woda, gaz), ich koszty powinny być rozliczane na podstawie wskazań liczników określających udział w zużyciu jaki posiada dany lokal.

‍