Jak napisać skuteczne wypowiedzenie umowy najmu?

Umowa najmu jest jedną z umów regulowanych przepisami ustawy – Kodeks cywilny (dalej jako k.c.) . Ma to miejsce w szczególności w przypadku umów najmu dotyczących lokali usługowych, które w całości regulowane są przepisami wskazanej ustawy, ale także odpowiednimi postanowieniami umowy, które mogą odrębnie kształtować obowiązki stron. Co istotne, w przypadku umów najmu, które dotyczą lokali mieszkalnych zastosowanie mają nie tylko odpowiednie przepisy k.c., ale także przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej jako u.o.p.). Przepisy tej ustawy w sposób szczególny chronią lokatorów (najemców), którzy z reguły są słabszą stroną stosunku prawnego: wynajmujący-najemca.

‍

Jak wskazuje autor komentarza do przepisów u.o.p. - R. Dziczek, ustawa o ochronie praw lokatorów została uchwalona w niewątpliwej opozycji do wcześniejszej ustawy o najmie lokali. Wyeksponowanie – przynajmniej w sensie doktrynalnym – interesów właścicieli i ich swobody właścicielskiej, których synonimem stała się eksmisja na bruk, musiało ustąpić w obliczu nowych realiów społeczno-ekonomicznych oraz przewartościowania sfery prawa do mieszkania .

‍

Czy mogę wypowiedzieć umowę najmu przed upływem okresu jej trwania?

‍

Zasadą w przypadku umowy najmu, która nie dotyczy lokalu wykorzystywanego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokatora jest możliwość jej wypowiedzenia z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku terminów ustawowych .

‍

Zatem w przypadku najmu lokalu, który spełnia funkcje inne niż mieszkalne (np. lokal, w którym prowadzona jest działalność przedsiębiorstwa), możliwość jej wypowiedzenia zależna jest głównie od postanowień zawartej umowy najmu. W przypadku braku odpowiednich postanowień w umowie, długość okresu wypowiedzenia związana jest z okresami płatności czynszu:

- gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;

- gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;

- gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód;

- gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Odmiennie sytuacja kształtuje się w przypadku umów najmu lokali, które wykorzystywane są w celach mieszkalnych, do nich bowiem zastosowanie mają przepisy u.o.p. Stosownie do art. 11 ust. 1 u.o.p., jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5, art. 21 ust. 4-4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Wobec powyższego, wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego możliwe jest przy spełnieniu odpowiednich warunków opisanych w przepisach u.o.p., zgodnie z tymi przepisami, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:

1) używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali (aby wypowiedzenie z tego powodu było skuteczne, właściciel powinien najpierw pisemnie upomnieć lokatora);

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela (opłaty za media), co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

‍

Właściciel może również wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego z zachowaniem:

‍

1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć umowę o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny.

Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4

Przepisy u.o.p.  zawierają zamknięty katalog możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego, oznacza to, że postanowienia umowy najmu umożliwiające jej wypowiedzenie z innych powodów, niż wskazane w ustawie, są nieważne z mocy prawa.

‍

Czy najemca może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego?

‍

Wyżej cytowane przepisy nie opisują jednoznacznie okoliczności, w których to najemca ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Warto jednak zwrócić uwagę, że przepis art. 11 ust. 1 u.o.p., nakłada ograniczenia w możliwości wypowiedzenia umowy najmu jedynie na właściciela lokalu, zatem najemca może wypowiedzieć umowę najmu na ogólnej zasadzie wyrażonej w przepisach k.c. zgodnie, z którą wypowiedzenie umowy najmu jest możliwe z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku terminów ustawowych.

Jak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego, gdy lokator nie uiszcza należnego czynszu?

‍

Jedną z częstszych przyczyn, z powodu której właściciel lokalu decyduje się na wypowiedzenie umowy najmu jest brak uiszczania czynszu lub innych należnych z tytułu zawartej umowy opłat. Aby takie wypowiedzenie było skuteczne, wynajmujący powinien w pierwszej kolejności wystosować do najemcy pismo z żądaniem zapłaty zaległych należności (pismo dla celów dowodowych powinno zostać wysłane za pośrednictwem listu poleconego ze zwrotnym potwierdzeniem odbioru).

‍

Co istotne, wypowiedzenie umowy najmu z uwagi na brak płatności czynszu może mieć miejsce dopiero, gdy najemca zalega z płatnością za pełne trzy okresy.  Pismo powinno również dokładnie określać wysokość należności, które najemca jest zobowiązany opłacić oraz informować najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy w przypadku, gdy należności nie zostaną opłacone i wyznaczać miesięczny termin na ich uregulowanie.

‍

Dopiero po bezskutecznym upływie miesiąca od dnia otrzymania pisma przez najemcę, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego.

‍

Jakie elementy powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu?

‍

Wypowiedzenie umowy najmu powinno zostać sporządzone w formie pisemnej, w przypadku niezachowania tej formy (np. przesłanie wypowiedzenia w formie wiadomości mailowej) pismo nie odniesie skutków prawnych. Wypowiedzenie umowy najmu powinno ponadto:

‍

- zawierać datę jego sporządzenia;

- odnosić się do wypowiadanej umowy poprzez wskazanie jej oznaczenia/nazwy (wypowiadam umowę najmu z dnia ...... r.);

- wskazywać w sposób jednoznaczny powód wypowiedzenia umowy (w przypadku wypowiedzenia z uwagi na zaległości w uiszczaniu czynszu wskazywać dokładną wysokość kwot, które nie zostały opłacone oraz ich podstawę - czy jest to czynsz, czy inne rodzaje opłat);

- zostać własnoręcznie podpisane przez wynajmującego;

- zawierać załączniki, w tym: umowę, która jest wypowiadana, dowody potwierdzające okoliczności wskazane w wypowiedzeniu – np. wystawiony rachunek, który nie został opłacony (wskazane załączniki nie są obligatoryjną częścią pisma, jednak rekomenduje się ich załączenie).

‍

W tym miejscu warto jednak zaznaczyć, że treść ewentualnego wypowiedzenia umowy najmu, zawsze zależna jest od indywidualnej sytuacji, która spowodowała wypowiedzenie umowy. Wskazany wykaz ma zatem jedynie charakter ogólny, a ostateczna wersja pisma powinna zostać sporządzona w oparciu o okoliczności konkretnej sprawy.

‍

Odpowiedzi na pytanie dotyczące konkretnego stanu faktycznego może natomiast udzielić LexAI - innowacyjny model prawnika sztucznej inteligencji wyspecjalizowanego w polskim prawie, który oferuje możliwość rozmowy z czatem Lex AI oraz błyskawicznie generuje dokumenty i udziela rzetelnych porad prawnych zgodnych z aktualnymi przepisami.

‍

Formalności związane z zakończeniem trwania umowy najmu.

‍

Na najemcy, który na mocy umowy najmu korzysta z lokalu ciąży ogólny obowiązek utrzymywania lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegania porządku domowego. Ponadto, najemca jest zobowiązany do dokonywania ww. napraw i konserwacji przedmiotów wskazanych w ustawie .

‍

W celu dokonania oceny różnicy pomiędzy stanem lokalu przed rozpoczęciem stosunku najmu a stanem w chwili jego zakończenia, zazwyczaj sporządza się protokół zdawczo-odbiorczy – zarówno w momencie odbioru lokalu przez najemcę, jak i po jego zwrocie na rzecz wynajmującego.

‍

Sporządzenie takiego protokołu chroni interesy zarówno wynajmującego jak i najemcy, wobec tego po wypowiedzeniu umowy najmu zaleca się jego sporządzenie oraz podpisanie przez wynajmującego jak i najemcę.

‍